永川伟豪创世纪小区百科大全：红河中路6666号131笔真实成交全归档与评估线五五开价格结构

伟豪创世纪是本系列到今天为止第一个「评估线五五开」的社区：二手加权均价 4293 元/㎡，比银行评估均价 4050 元/㎡ 高出 243 元/㎡（+6.0%），124 笔二手成交中 63 笔（50.8%）高于评估线、61 笔（49.2%）低于评估线——此前各期或"低于评估为主"或"高于评估为主"的单边结构，在本小区第一次接近 1:1 均衡。落到按揭上，就是同一个小区两种首付结构并存：按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算，本站抽取的 6 个真实按揭案例中 3 案足额 15.0%，3 案被动上浮至 26.2%-33.1%，为系列已归档小区中的最高上浮幅度。

第二个发现来自年度反转：2023 年 12 笔中 9 笔低于评估线，2024 年放量至 88 笔（占台账期二手成交的 71%）时低于线仍有 47 笔，而 2025 年 18 笔中仅 4 笔、2026 年（1-8 月）6 笔中仅 1 笔低于线——成交重心已从"低于评估"切换到"高于评估"。本篇同时呈现一组档案缺口的组合：物业类型登记为商住一体（本系列首个登记口径）、建筑面积÷占地面积≈2.84 与登记容积率 2.40 不自洽、房源库供气字段"未知"、区政府预售通告栏目 646 条全量检索零命中（系列第三例）。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「伟豪创世纪」（编号 675），官方坐落重庆市永川区红河中路6666号；永川区教委 2026 年招生范围原文中写作「伟豪·创世纪」（带间隔号），两者为同一小区。本文正文统一使用房源库登记名「伟豪创世纪」，引用原文时保留「伟豪·创世纪」原写法。另请注意：小学划片原文同一划片段里还有红河中路688号（香缇时光四期）、红河中路999号（海棠苑）等门牌，与本篇 6666号 同路段但分属不同小区，数据不可互相套用（香缇时光各期本站已另文解析）。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.346872, 105.923674）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上 11 个点位标注的直线距离与模块四配套表一一对应。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：646 条全量检索零命中（系列第三例）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告（栏目第 0-43 页），检索关键词包含 "伟豪创世纪""红河中路6666"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条，正文补扫命中 0 条。这与此前豪禧银山源、森望滟澜湖两期的零命中同属一类缺档口径：该栏目通告自 2017 年起归档（2016 年仅 1 条），本盘 2012 年建成，通常已在栏目开设前完成预售许可，零命中属正常缺档，不等于"无证"，本文如实归档、不做推断；涉及具体楼栋取证状态时，须以住建备案为准。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的项目鸟瞰效果图（图库原片，无第三方水印；效果图与实景可能存在差异，以现场与住建备案为准），用于直观呈现楼栋排布与体量意象；图内无楼栋号标注，楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 商住一体（本系列首个登记口径）：物业类型登记为"商住一体"，台账 131 笔全部为"高层"性质。商业与住宅在产权年限、水电燃气价、税费结构与贷款政策适用上可能不同，交易前须按产权证载用途逐项核实；
2. 体量比值不自洽：123,533 ÷ 43,573 ≈ 2.84，高于登记容积率 2.40——上一期碧桂园翡翠郡是 2.51 对 2.50 的自洽样本，本期方向相反。偏差可能来自建筑面积含商业、车库部分或字段登记口径差异，本文如实标注，以住建备案为准；
3. 供气字段"未知"：房源库未登记供气企业（供水侨立水务、供电重庆电力齐全），燃气开通状态须逐户实地核实；
4. 装修字段缺失：台账 124 笔二手中 122 笔未标注装修（仅"装修"1 笔、"精装修"1 笔），本站不做装修溢价判断；
5. 物业费为单一数值口径：登记 1 元/㎡·月，商住一体社区内商业部分物业费可能不同，以物业合同为准；
6. 学区原文写法差异：教委原文用「伟豪·创世纪」（带间隔号），房源库登记无间隔号，检索官方资料时两种写法都应尝试。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 9 月 1 日至 2026 年 8 月 26 日，骏耀房产网台账共归档本小区 131 笔成交记录：二手 124 笔 + 租单 7 笔，无一手房记录，买卖占台账期的 94.7%。台账板块字段全部标注「万达商圈」——与上一期翡翠郡"兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈三种写法混用"不同，本小区板块口径单一。

二手 124 笔：成交总额 4970.61 万元、总面积 11577.18㎡，混合加权均价 4293 元/㎡（简单均价 4307、中位 4098、区间 2771-6006）。成交周期有数值的样本仅 2 笔（71 天、910 天）另有 1 笔标注"当日"，样本过少，本站不做流速断言；付款方式字段仅 2 笔标注"按揭"。

2.2 业态分组（二手口径）

台账 124 笔二手全部为高层——商住一体社区内的住宅业态口径单一，不存在翡翠郡式的高层/洋房分化，价格差异主要由楼层、装修与个案急售程度驱动：

2.3 年度走势（二手口径）

年度反转是本篇核心发现之一：2023 年（9-12 月）12 笔中 9 笔低于评估线；2024 年放量至 88 笔——为本系列单年样本之最、占台账期二手成交的 71%——低于线仍有 47 笔；而 2025 年 18 笔中仅 4 笔低于线、2026 年（1-8 月）6 笔中仅 1 笔，成交重心已明确切换到评估线上方。近 12 个月（截至 2026-08-26）9 笔、加权 4549 元/㎡。单年样本有限，本站不做单年走势断言。

2.4 面积段结构（二手口径）

（其余面积段本期无成交样本，如实留白。）100-110㎡ 为绝对主力段（48 笔，占 38.7%），加权 4460 元/㎡高于整盘加权；80-90㎡ 段 33 笔为次主力。面积与单价无明显单调关系：50-60㎡ 段最高（4604）、90-100㎡ 段反而最低（3880）——既非森望滟澜湖式的"小户型高单价"倒梯度，也非碧桂园翡翠郡式的正梯度，样本内单价更多由个案因素主导。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

• 最高单价 6006 元/㎡：2024-01-30，高层 82.58㎡，总价 49.60 万；
• 最低单价 2771 元/㎡：2023-11-28，高层 90.23㎡，总价 25.00 万；
• 最高总价 58.20 万元：2024-10-16，高层 113.91㎡（单价 5109 元/㎡）；
• 最低总价 16.40 万元：2024-04-29，高层 52.58㎡（单价 3119 元/㎡）。

最高与最低单价相差 2.17 倍——同一小区、同一业态的价差幅度居系列已归档小区前列，楼层、装修与急售程度等个案因素影响显著，议价请以逐笔成交口径对照。挂牌参考：台账中无挂牌-成交配对样本（如实留白）；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 35-58.8 万元，68-117㎡），挂牌价不等于成交价。

2.6 租单记录（7 笔，毛收益率测算口径）

租单 7 笔，达到本站收益率测算的最低门槛（5 笔），但样本仍小、波动大，测算结果仅供参考。口径：毛收益率 = 年租金 ÷ 同面积段二手成交加权总价（台账未记录租赁挂牌价，按成交口径计算）；未扣物业费、空置与维修成本，为毛值口径。

月租均值 1143 元、中位 1200 元、区间 800-1300 元；逐笔毛收益率 2.4%-6.1%，中位 5.2%——60-70㎡ 段 5.2%-6.1%，100㎡ 段 2.4%-3.2%，小户型租赁收益占优。58㎡ 一笔 800 元拉低均值，剔除后 6 笔均值 1217 元。2026 年 4 笔租单集中在 900-1300 元。

上图为 7 笔租单的逐笔明细与毛收益率测算（按同面积段二手成交加权总价估算），样本仅 7 笔，收益率波动大，仅供参考。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

1. 价格结构：二手加权 4293 元/㎡，高于银行评估均价 4050 元/㎡ 约 6.0%；61:63 的五五开意味着同一小区内两种首付结构并存，高于线的个案首付被动上浮（26.2%-33.1%），低于线的个案仍可足额 15% 认定，须逐案测算；
2. 年度反转：2023 年 9/12 低于评估线 → 2025 年 4/18、2026 年 1/6 转为高于线为主，2024 年 88 笔为台账最大放量年；
3. 总价门槛：主力段 100-110㎡（48 笔），台账总价区间 16.40-58.20 万元，主力段总价多在 29-57 万元；
4. 学区口径：小学划片原文门牌单列且为多校划片（五洲小学或红专小学），初中按门牌单列覆盖（永川中学宋锦桥校区），详见模块三；
5. 配套区位：時代天街约 0.69 km、永川区人民医院约 0.77 km、永川中央森林公园约 0.90 km、区政府约 1.41 km、万达广场购物中心约 1.50 km（见模块四）；
6. 楼龄与物业：2012 年建成（楼龄约 14 年），重庆凯亚物业，物业费登记 1 元/㎡·月，地下车位 600 个有登记；
7. 档案缺口组合：商住一体、体量比值 2.84 对 2.40 不自洽、供气"未知"、官方预售通告零命中——涉产权用途、供气与楼栋取证状态的交易前必查（见模块六）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，"五洲小学、红专小学"划片段单列了"红河中路6666号（伟豪·创世纪）"——本小区小学为门牌级明示，且属多校划片口径（户籍房产在辖区就读五洲小学或者红专小学）；《城区初中招生范围》原文中"永川中学"宋锦桥校区段同样单列"红河中路1111号、6666号、999号"。原文摘录如下：

• 小学（门牌单列 · 多校划片）——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）相关段原文（节选）："……化工路411号（卧龙初中）、298号（化研所家属小区）、300号（化工厂家属小区）、495号（氮肥厂家属小区）、599号（丝厂家属小区）、601号（康怡堂·新天地）、人民南路268号（郦晶城），红河中路999号（海棠苑）、6666号（伟豪·创世纪），卧龙路698号（橄榄郡）、828号（水木年华）、830号，以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读五洲小学或者红专小学，'有户无房、有房无户'就读子庄小学或者红专小学。"
• 初中（门牌单列）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"1. 永川中学"宋锦桥校区段原文（节选）："宋锦桥校区：泸州街，杨家坡，迎宾大道，迎宾支路，化工路，卧龙路单号481号、双号510号及以后路段，卧龙西路，……红河中路1111号、6666号、999号，渝西大道中段单号637-1207号、双号510-826号……"同段"卧龙校区"承接宋锦桥校区招生范围内中山路辖区"有户无房、有房无户"的小学毕业生（部分路段除外，以原文为准）。

划片理解与声明：本小区小学为门牌单列的多校划片（户籍房产在辖区可在五洲小学、红专小学之间就读；"有户无房、有房无户"就读子庄小学或红专小学），初中为门牌单列的永川中学宋锦桥校区口径——但以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论：多校划片的实际入学安排、录取顺位以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为伟豪创世纪（房源库坐标 29.346872, 105.923674）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是商业、医疗、生态资源直线密度高：時代天街约 0.69 km、永川区人民医院约 0.77 km、永川中央森林公园约 0.90 km，另有区政府约 1.41 km、万达广场购物中心约 1.50 km——本小区所在的红河中路沿线即万达商圈生活区。须说明：万达广场购物中心为公开地图检索补充点位（公开地图数据未收录其独立节点），按星光大道789号门牌（与万达华城同址）坐标测算；大型商业的经营业态以实际为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

伟豪创世纪银行评估均价 4050 元/㎡（区间 3800-4300）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 4293 元/㎡ 对 评估 4050 元/㎡，差 +243 元/㎡（+6.0%）；
• 63 笔（50.8%）高于评估线、61 笔（49.2%）低于评估线——系列第一个五五开样本：高于评估的个案按评估认定值封顶放贷、首付比例被动上浮，低于评估的个案仍可足额 15% 认定；
• 6 个真实按揭案例中 3 案足额 15.0%，3 案上浮至 26.2%-33.1%——上浮幅度为系列已归档小区最高。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估时，贷款按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付。评估区间 3800-4300 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 商住一体的产权与用途核实：按产权证载用途、年限、水电燃气价与税费结构逐项核实，确认适用住房贷款政策与交易税费口径；
2. 体量与容积率口径疑点：建筑面积÷占地面积≈2.84 高于登记容积率 2.40，涉及容积率、计容面积的表述以住建备案为准；
3. 供气状态核实：房源库供气字段为"未知"，签约前核实燃气开通与开户情况；
4. 高于评估的首付预备：评估线五五开意味着成交价高于评估的概率约一半，高于线的个案按评估认定值封顶放贷，首付比例可能升至 26.2%-33.1%，签约前请按 MIN 公式预留资金；
5. 逐笔核价：小区内同业态单价极差 2.17 倍，整盘均价参考意义有限，请按面积段与个案因素逐笔对照；
6. 学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文（小学多校划片、初中门牌单列），多校划片的实际安排以当年度公示为准，不构成入学承诺；
7. 物业费与车位：登记 1 元/㎡·月为单一数值口径（商业部分可能不同），地下车位 600 个的产权与租售方式逐项核实。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 9 月至 2026 年 8 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档，招生范围与多校划片安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；
5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
6. 数据样本存在覆盖局限（租单仅 7 笔、成交周期数值样本仅 2 笔、装修字段 122 笔未标注、无挂牌-成交配对样本、60-70㎡ 与 70-80㎡ 段各仅 1 笔），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期碧桂园翡翠郡（人民大道999号，兴龙湖片区 2020 年次新盘）呈现的是"高于评估 15.0%、洋房溢价 23.5%、面积正梯度、官方档案 16 条最全"的结构；本期伟豪创世纪（红河中路6666号，万达商圈 2012 年商住一体老盘）则是"评估线五五开 +6.0%、面积结构非单调、档案缺口组合"——两个社区合看，商圈老盘与新区次新盘在价格结构、成交放量与官方档案完备度上的分层一目了然。

下期预告：初中划片原文里那个"行知路88号（巴川府）"——新鸥鹏巴川府仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

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